Gids
Wat kost een omgevingsvergunning in Vlaanderen?
Bijgewerkt op · regels geldig in Vlaanderen sinds 1 maart 2026
De vergunning zelf is gratis: het Omgevingsloket rekent niets aan en de gemeente verkoopt geen vergunningen. Wat wel geld kost, zijn de dossierkost die veel gemeenten heffen, de plannen die u laat tekenen, en de kleine posten die men vergeet: de aanplakking, de foto’s, een landmeter als de grens betwist is.
Voor een tuinhuis, een carport of een zwembad zonder architect ligt het totaal meestal tussen 30 en 700 €, naargelang de weg die u kiest voor de plannen. Hieronder staat elke post.
De vaste kosten: loket en gemeente
| Post | Bedrag | Opmerking |
|---|---|---|
| Omgevingsloket | 0 € | gratis voor elke aanvrager, digitaal of op papier |
| Dossierkost of retributie van de gemeente | 0 tot ruim 100 € | verschilt per gemeente en per procedure; sommige gemeenten rekenen niets aan |
| Publicatie en verzending bij openbaar onderzoek | enkele tientallen euro | alleen in de gewone procedure, doorgerekend door sommige gemeenten |
| Aanplakking van de beslissing | 0 € | u drukt het affiche zelf af, op geel papier of in kleur |
Een concreet voorbeeld: Kortrijk rekent in 2026 62,80 € aan voor een aanvraag in de vereenvoudigde procedure en 124,52 € in de gewone procedure, plus de verzendings- en publicatiekosten van het openbaar onderzoek; de bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Andere gemeenten vragen enkele tientallen euro, of niets. Het tarief staat in het retributiereglement van uw gemeente, meestal online, en de dienst omgeving zegt het u aan de telefoon.
De plannen: van 0 € tot het ereloon
De grootste post is het tekenwerk: inplantingsplan, terreinprofielen, constructietekening of grondplan-gevels-snede, legende. Vier wegen, vier prijsklassen.
| Weg | Prijs | Wat u krijgt |
|---|---|---|
| Zelf tekenen | 0 € | uw tijd, en het risico op een schaal of een maat die niet klopt |
| Online generator (deze site) | 29 € voor de plannen, 49 € voor het volledige dossier | plannen op het officiële kadaster, terreinprofielen op het hoogtemodel, bestanden benoemd voor het loket, 90 dagen aanpassingen |
| Tekenbureau of landmeter | 150 tot 500 € voor de plannen, 400 tot 1 200 € voor een dossier | een vakman die uw perceel kent; de landmeter is de enige die grenzen kan afpalen |
| Architect | 400 tot 1 500 € en meer | verplicht boven 40 m², 3 m kroonlijst of 4,5 m nok; voor een klein project vaak een forfait |
De prijzen van tekenbureaus en architecten zijn indicatief voor een klein project in België en verschillen per streek. Wat u koopt, is niet de vergunning maar de vorm: plannen op schaal, met de juiste maten, in de juiste bestanden. De gemeente beoordeelt de inhoud, niet wie getekend heeft.
De kosten die men vergeet
- Een afpaling door een landmeter-expert, enkele honderden euro, als uw project op enkele centimeters van een verplichte afstand staat of als een grens betwist is. Het kadastraal plan is geen afpaling.
- De bestaande toestand van de woning bij een veranda: de gemeente kan het grondplan van de aanpalende ruimte vragen; hebt u de bouwplannen niet meer, dan meet u zelf op of laat u opmeten.
- Een bijgevraagd stuk: elke aanvulling kost 30 dagen, en soms een nieuwe tekening.
- Een beroep van een buur in de gewone procedure: de tijd, en eventueel een advocaat.
- Uw eigen tijd: een telefoontje naar de gemeente, een half uur om de maten op te nemen, een uur in het loket.
Wat bouwen zonder vergunning kost
De omgekeerde rekening is de duurste. Een constructie zonder vergunning komt aan het licht bij een verkoop, een klacht of een controle. Regulariseren vraagt hetzelfde dossier als een nieuwe aanvraag, onder tijdsdruk, met het risico dat de gemeente de constructie niet vergunbaar acht en herstel eist. Boetes en herstelmaatregelen hangen af van de feiten en van de gemeente; ze staan niet op een website. De gids Regulariseren zonder vergunning legt de procedure uit.
De vergelijking die telt
Een dossier zonder architect kost tussen 30 en 700 €. Een tuinhuis dat bij de verkoop van de woning moet worden afgebroken, kost het tuinhuis, de afbraak en de korting die de koper vraagt.
Btw, ereloon en wat inbegrepen is
Op de prijzen van tekenbureaus, landmeters en architecten komt 21 % btw, tenzij de prijs ‘btw inbegrepen’ vermeldt. Onze prijzen zijn btw inbegrepen: 29 € voor de plannen, 49 € voor het volledige dossier, eenmalig, zonder abonnement. In het volledige dossier zitten ook 90 dagen gratis aanpassingen, de duur van de behandeling: een maat die anders moet, een stuk dat de gemeente vraagt.
Wat het dossier precies bevat, staat in de gids Omgevingsvergunning zonder architect.
Een vaste prijs, gekend voor u begint
29 € voor de plannen, 49 € voor het volledige dossier, btw inbegrepen. U ziet het voorbeeld gratis en betaalt pas bij de laatste stap.
Vanaf 29 € · gratis voorbeeld voor u betaalt
Veelgestelde vragen
Is de dossierkost verschuldigd als de vergunning geweigerd wordt?
In de regel wel: de retributie dekt de behandeling van het dossier, niet het resultaat. Sommige gemeenten betalen ze terug of rekenen ze niet aan bij een onontvankelijk dossier; het staat in het retributiereglement.
Kan ik de kosten van de plannen terugkrijgen?
Nee, het is geen premie of aftrek. Wel kunt u bij deze site het gratis voorbeeld bekijken voor u betaalt, en meldt de assistent u vóór de betaling als uw project een architect nodig heeft, zodat u niet betaalt voor een dossier dat niet past.
Wat kost een regularisatie?
Hetzelfde als een nieuwe aanvraag: de dossierkost van de gemeente en de plannen van de bestaande toestand. Sommige gemeenten rekenen voor een regularisatie een hogere retributie aan. Daarbovenop komen de eventuele boete en de herstelmaatregelen, die niemand op voorhand kan begroten.
Moet ik een architect betalen voor een tuinhuis van 20 m²?
Nee. Onder 40 m², met een kroonlijst tot 3 m en een nok tot 4,5 m, is de medewerking van een architect niet verplicht. U tekent zelf, of laat tekenen door een tekenbureau of een online dienst. Zie de pagina Vergunning tuinhuis.